1.為各項目設(shè)計工作制定負(fù)責(zé)人制。
2.制定設(shè)計工作計劃制度。
3.為設(shè)計工作考核制定專職管理委員會。
設(shè)計是房地產(chǎn)企業(yè)的核心之一，尤其是由以往的資源競爭轉(zhuǎn)向能力競爭的未來房地產(chǎn)市場，設(shè)計管理能力顯得尤為重要。設(shè)計重要，理由很簡單，一方面設(shè)計直接決定了公司產(chǎn)品是否符合消費(fèi)者的要求，也就決定了產(chǎn)品可以為公司帶來的收入，另一方面設(shè)計決定了公司產(chǎn)品70%以上的成本支出(建安成本)，二者相減也就決定了公司產(chǎn)品開發(fā)的成敗。以最經(jīng)濟(jì)的成本建造出最符合客戶需求的產(chǎn)品關(guān)鍵是抓住設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計過程控制、設(shè)計成果評審和設(shè)計變更控制這四個環(huán)節(jié)。 1、設(shè)計任務(wù)書 設(shè)計任務(wù)書是設(shè)計的輸入，要想有好的設(shè)計輸出，充分的設(shè)計輸入是起點(diǎn)。方案設(shè)計階段，設(shè)計任務(wù)書的輸入主要應(yīng)包括公司最高領(lǐng)導(dǎo)層的規(guī)劃意見、營銷部門提供的產(chǎn)品定位、物業(yè)公司和客服部門提供的客戶建議、開發(fā)部門提供的政府征詢意見、預(yù)算部門提出的初步成本建議以及項目現(xiàn)場管理部門提供的勘測報告等；初步設(shè)計和施工圖設(shè)計階段，設(shè)計任務(wù)書的輸入則主要應(yīng)包括前面的設(shè)計成果、報批過程中獲知的反饋意見、預(yù)算部門提供的細(xì)化成本要求以及項目現(xiàn)場管理部門提供的配套設(shè)備的設(shè)計要求等。設(shè)計在設(shè)計的各個階段，設(shè)計任務(wù)書輸入的重點(diǎn)不太一樣，前者的重心在于政府規(guī)劃、產(chǎn)品定位、領(lǐng)導(dǎo)意圖，而后者的重心則在于報批反饋意見、成本要求。由于后續(xù)參與設(shè)計成果評審的部門基本與提供設(shè)計輸入建議的部門一致，因此若此環(huán)節(jié)將某個部門省略，那么后續(xù)的設(shè)計評審也將缺乏針對性的效果。一般來說， 房地產(chǎn)企業(yè)能意識到該環(huán)節(jié)的重要性，但總是由于這樣或那樣的原因?qū)е略O(shè)計輸入不夠充分或設(shè)計輸入質(zhì)量不高，總結(jié)下來，主要有以下幾點(diǎn)： 時間緊張。目前有不少房地產(chǎn)企業(yè)，為了圖快，為了趕一個好的上市時機(jī)，往往工期緊張，留給設(shè)計的時間并不多，也因此導(dǎo)致了設(shè)計任務(wù)書編制匆匆忙忙，包括后續(xù)的設(shè)計過程控制和設(shè)計成果評審都是敷衍了事，一切問題由施工過程中的設(shè)計變更和工程簽證來解決。同樣因為工期緊張，也大大影響了其他部門提供資料的質(zhì)量。 人力資源緊張。房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)人才缺乏的現(xiàn)象普遍嚴(yán)重，匱乏的人才使得很多大家都知道重要的工作卻沒有辦法開展，比如收集客戶信息，了解客戶需求，同時，在精力分散的情況下也降低了工作質(zhì)量，如設(shè)計限額要求的質(zhì)量可能因為精力不夠而大打折扣?！ ≡诜桨冈O(shè)計的設(shè)計任務(wù)書編制時，忽視了地質(zhì)勘探報告的重要性，導(dǎo)致后續(xù)大量的土方簽證和一系列的設(shè)計缺陷；在擴(kuò)初設(shè)計時，忽視了項目現(xiàn)場管理部門提出的配套設(shè)備的設(shè)計要求，導(dǎo)致后續(xù)土建、配套和景觀的設(shè)計矛盾現(xiàn)象?！ 》e累不足。成本方面的積累不足導(dǎo)致預(yù)算部門難以提供有效的設(shè)計限額要求，客戶方面的積累不足導(dǎo)致營銷部門、客服部門不能提供有效的客戶需求建議等。 2、設(shè)計過程控制 設(shè)計過程的控制是設(shè)計意圖得以圖紙化的有力手段。多數(shù)企業(yè)在設(shè)計的過程中不太重視過程的控制，缺乏必要的跟蹤，導(dǎo)致設(shè)計結(jié)果出現(xiàn)不應(yīng)有的偏差。做好這環(huán)節(jié)的工作可以從以下幾個方面來考慮： 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制。在設(shè)計開始實(shí)施前，設(shè)計部門與公司領(lǐng)導(dǎo)擬定該設(shè)計項目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計劃；在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，設(shè)計部門組織檢查，必要時可組織各部門參與的研討會，同時碰到不確定性問題時應(yīng)即時的征詢規(guī)劃部門意見，盡早發(fā)現(xiàn)問題，提前解決問題?！ ∪粘８櫋Ｔ谠O(shè)計過程中，設(shè)計部門應(yīng)有專人及時跟蹤，及時掌握設(shè)計動態(tài)，避免設(shè)計偏離重心，造成返工現(xiàn)象?！ ∵^程記錄。在與設(shè)計單位的溝通交流中，隨時隨地的做好詳細(xì)的過程記錄，便于項目完結(jié)后進(jìn)行統(tǒng)計分析，避免類似問題的復(fù)發(fā)，也便于對設(shè)計單位的考核管理?！ ?、設(shè)計成果評審 設(shè)計成果評審是設(shè)計意圖得以圖紙化的另一重要手段。設(shè)計評審是房地產(chǎn)企業(yè)對設(shè)計單位提供成果的最后一次把關(guān)，這一次把關(guān)的成敗很大程度決定了后面設(shè)計變更和工程簽證的多少，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)給予高度的重視。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)或采取口頭等非正式溝通的方式或不重視走形式，導(dǎo)致該環(huán)節(jié)的控制作用不能很好的發(fā)揮。設(shè)計成果評審會的實(shí)施可以考慮做好以下幾點(diǎn)： 評審會的合理組織。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)部門的工作時間異常寶貴，應(yīng)盡可能的組織在花功夫使之更加科學(xué)合理有效。在時間上應(yīng)充分考慮到評審參與者的工作安排，避免出差或其他原因?qū)е碌娜毕?；設(shè)計方案或施工圖應(yīng)根據(jù)量的大小提前(2-3天)下發(fā)評審參與者，以備消化吸收，提高評審會效率；選擇權(quán)威人士擔(dān)任主持人，提高各參與部門的重視程度，同時在出現(xiàn)爭持意見時決策拍板，避免長期爭執(zhí)影響效率?！ ⑴c部門充分。一般來說，提供設(shè)計輸入的部門以及領(lǐng)導(dǎo)都應(yīng)參與，核對提供的設(shè)計要求或建議是否在設(shè)計圖紙中得到體現(xiàn)。必要時，還應(yīng)邀請外部有關(guān)專家參與?！ ⑴c部門重視。參與部門重視才能起到評審的效果，而參與部門往往都是比較忙碌的業(yè)務(wù)部門，要避免來了聽聽走人的心態(tài)?！ ≡u審紀(jì)要。評審紀(jì)要的嚴(yán)肅對待可以提高部門的重視程度，并且為日后的設(shè)計分析總結(jié)提供素材和依據(jù)。各個評審會都應(yīng)由詳盡的評審意見記錄，并要求簽字確認(rèn)?！ ?、設(shè)計變更控制 設(shè)計變更可能產(chǎn)生好的影響，如節(jié)省成本，產(chǎn)品在功能上更加符合業(yè)主的要求，也可能產(chǎn)生不好的影響，如帶來成本的嚴(yán)重超出。設(shè)計變更的產(chǎn)生可以有多方面的原因，主要包括以下幾種： 公司領(lǐng)導(dǎo)要求變更：因領(lǐng)導(dǎo)的換屆導(dǎo)致現(xiàn)有設(shè)計風(fēng)格不符合領(lǐng)導(dǎo)要求，或原有領(lǐng)導(dǎo)基于公司發(fā)展的角度要求進(jìn)行變更等。 營銷部門要求變更：產(chǎn)品的功能設(shè)計不符合業(yè)主的要求或給業(yè)主帶來十分的不便等情況，營銷部門提出進(jìn)行變更?！ ∈┕挝灰笞兏菏┕挝灰虿牧显O(shè)備使用問題而提出來的變更，如原有材料設(shè)備缺貨要使用替代產(chǎn)品，又比如使用新材料；施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙設(shè)計失誤而提出來的變更，如出現(xiàn)明顯的圖紙錯漏現(xiàn)象?！ ≡O(shè)計變更的控制主要從設(shè)計變更發(fā)生的次數(shù)和每一次設(shè)計變更的處理兩個方面進(jìn)行控制?！ p少設(shè)計變更次數(shù)。要想減少設(shè)計變更次數(shù)，最關(guān)鍵的是將風(fēng)險前移，也就是說將發(fā)生設(shè)計變更的可能性盡可能的在前面的設(shè)計管理工作中予以解決。概括說來，就是做好前述的設(shè)計任務(wù)書編制、設(shè)計過程控制和設(shè)計成果評審三項基本工作。根據(jù)筆者經(jīng)驗，做好該三項工作后，設(shè)計變更的次數(shù)可以得到一個較好的控制?！ ?yán)格控制設(shè)計變更的發(fā)生。設(shè)計變更發(fā)生的控制主要是堅持“先研討再測算最后決策”的控制原則，簡單說來，先從技術(shù)上驗證是否可行，然后從成本上驗證是否可行，最后決策是否變更。這樣做來，可能會影響施工效率，在此可以適當(dāng)?shù)慕o予項目負(fù)責(zé)人一定設(shè)計變更的權(quán)限進(jìn)行操作?！ ×硗猓O(shè)計單位素質(zhì)的優(yōu)劣也是一個不可忽視的環(huán)節(jié)。目前國內(nèi)設(shè)計單位的設(shè)計水平和素質(zhì)差異較大，一般來說，大型設(shè)計院設(shè)計水平高，設(shè)計質(zhì)量更為可靠，但價格稍高而且配套服務(wù)不能跟上，中小型設(shè)計院設(shè)計水平偏低，設(shè)計質(zhì)量也相應(yīng)折扣，但價格稍低而且配套服務(wù)質(zhì)量高。建議房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身資源情況選擇合理的設(shè)計單位，不要盲目的追求大型設(shè)計院，也不要一味的追求節(jié)約成本。
房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計需要關(guān)注問題
一、 規(guī)劃設(shè)計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。 房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計管理
這應(yīng)該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，業(yè)主花幾十萬買一套住房，你必須對住戶的七十年（幾乎是一輩子?。┴?fù)責(zé)。許多規(guī)劃設(shè)計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。如小區(qū)主入口在主干道上，人車混流；而主入口旁邊不遠(yuǎn)又是一個紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊的車輛即可一直排到小區(qū)主入口，假若旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來小區(qū)業(yè)主的車輛出入會遇到多少麻煩！把車輛入口改為另一個地方，做到人車分流。這些細(xì)節(jié)看起來是小事，其實(shí)有大隱患，萬萬不可等閑視之。“規(guī)劃方案無小事”，一個細(xì)節(jié)留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。這種細(xì)節(jié)就顯示出設(shè)計師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計，犯了一條大忌。
二、 設(shè)計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。 房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計管理
項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，價位適中，檔次中等，但如設(shè)計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設(shè)計，作出幾千上萬平方米的中庭，在里面布置什么“地中?！?、“愛琴?！?、“波羅的?！?，連成一個完整的水系，加上噴泉、疊水、幾個水幕墻，這就完全是頂級豪宅的景觀設(shè)計！我們粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業(yè)管理的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用更高得可怕，這樣一個中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)是很有限的，而單只是水景的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用，一年就需付出幾十萬元！誰來承擔(dān)這筆費(fèi)用？這就是設(shè)計師背離項目定位的情形。
三、規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該充分考慮將來物業(yè)管理的方便。
現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項目成敗的一個重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理?！币郧霸O(shè)計方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在策劃項目時就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問題。如以一個湖為中心，湖周圍一圈是獨(dú)棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設(shè)計師的想法很簡單：讓別墅的業(yè)主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內(nèi)直接欣賞湖光水色。他沒有考慮到：這個湖不是別墅業(yè)主獨(dú)享的，而是小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達(dá)湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護(hù)。
四、 計在條件許可的前提下，應(yīng)該盡量考慮項目營銷的方便。
營銷在規(guī)劃設(shè)計上有兩個基本要求，一個是賣點(diǎn)，一個是賣相。賣點(diǎn)要實(shí)在，如最大的賣點(diǎn)是戶型設(shè)計，所有的戶型都必須精心推銷，戶型面積必須趨向于實(shí)用化，中戶型基本上以大廳小房為主，大戶型通過增加房間數(shù)目、強(qiáng)化功能空間的手段達(dá)到效果；戶內(nèi)公共走道、室內(nèi)走道、樓宇邊角等公共空間減少，比以前更講究如何充分利用每一寸空間；功能設(shè)計更趨完善。（1）、主人房帶衛(wèi)生間，已成為中大戶型設(shè)計的必須配備條件；（2）、工作陽臺的設(shè)置，應(yīng)合理、方便（以前是家務(wù)操作、觀景在一個空間內(nèi)實(shí)現(xiàn)）；（3）、書房、兒童房、健身房、衣帽間等配套，使室內(nèi)生活豐富多彩，居家舒適；（4）、玄關(guān)的設(shè)計，增加戶內(nèi)空間層次，與生活水平提高的社會現(xiàn)實(shí)相吻合，使入室更衣、換鞋等新風(fēng)尚變得可能，促進(jìn)居家健康化、安逸化。功能分區(qū)必須明顯：（1）、確立三大分區(qū)理念：動態(tài)靜態(tài)分區(qū)、工作空間和生活空間分區(qū)、公共和秘密空間分區(qū)在設(shè)計中貫徹；（2）、打破平面廳室劃分的傳統(tǒng)，利用突出的邊角、臺階、隱行走道等進(jìn)行空間劃分，使空間層次感更強(qiáng)，空間變化更大。戶型設(shè)計更貼近人性。設(shè)計觀念的變革：（1）、朝向觀念的變革，不必再追求戶戶朝南，景觀與朝向同樣重要，在戶型設(shè)計中更關(guān)注景觀方向而不是南北方向；（2）、需求觀念的變革，從人口構(gòu)成確定居住空間，必須注重安全第一。
而在那些戶型比較一般的項目上，就力求環(huán)境景觀園林設(shè)計有些出彩的新意。
“先做賣相”的觀點(diǎn)，堅持要求項目開盤時必須完成一個漂亮的小區(qū)大門、一條主軸景觀商業(yè)大道、一處中心園林、一個布置精美的會所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房等?，F(xiàn)在許多項目在樓房建好之前，先做好環(huán)境景觀園林，目的都是為了營銷的需要。開發(fā)商只有完成銷售才能實(shí)現(xiàn)利潤，因此不得不要求設(shè)計規(guī)劃工作也為營銷服務(wù)。
五、 劃設(shè)計除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點(diǎn)之外，還應(yīng)盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說的基本禁忌。
一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術(shù)要點(diǎn)都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做規(guī)劃設(shè)計。但傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說，很多設(shè)計師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問題。另外，在樓盤規(guī)劃和戶型設(shè)計方面，關(guān)于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關(guān)鍵在于設(shè)計師必須懂得這些基本禁忌。
一般來說：“一個項目成敗的70％在于前期策劃。”這個前期策劃中，所有關(guān)于項目定位，目標(biāo)消費(fèi)群定位、價格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實(shí)全都在規(guī)劃設(shè)計方案里體現(xiàn)出來。開發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規(guī)劃設(shè)計方案中。所以在規(guī)劃設(shè)計方面精益求精，是保證項目成功的必備前提。許多項目在規(guī)劃設(shè)計上費(fèi)了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對不是偶然的。
六、發(fā)展商與建筑商的關(guān)系
在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，發(fā)展商面對的是使用者市場，發(fā)展商要迎合使用者的口味；建筑師面對的是開發(fā)商的市場，建筑師自然要迎合開發(fā)商的口味。建筑師是開發(fā)商的設(shè)計顧問，在均衡開發(fā)項目與社會、經(jīng)濟(jì)、城市、技術(shù)、環(huán)境等各方面為開發(fā)商定位平衡點(diǎn)；開發(fā)商也是建筑師市場顧問，在提供精確的市場化對的要求后，使建筑師的創(chuàng)作最終切合使用者需求的脈搏。
七、選好建筑師的技巧
建筑是缺陷的藝術(shù)，大樓建好，交工驗收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設(shè)計不當(dāng)，影響使用；有的設(shè)計考慮不周，使發(fā)展商的良苦策劃難以實(shí)現(xiàn)。發(fā)展商以贏利為目的，設(shè)計水平的好壞，直接影響商品房的銷售及經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)。因此，從一開始就應(yīng)該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關(guān)系重能力；不重價錢重質(zhì)量；不單看單位，還要看個人（業(yè)績、經(jīng)驗、當(dāng)面交談）
八、發(fā)展商與建筑師的交流
發(fā)展商與建筑師在相互信任、彼此依賴的基礎(chǔ)上著重注意如下：建筑師必須加強(qiáng)口頭表達(dá)能力，增強(qiáng)理論知識；建筑師必須有，并在設(shè)計過程中記錄下所有重要的談話內(nèi)容、方能明確發(fā)展商的觀點(diǎn)和意圖； 開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)寬松的創(chuàng)作環(huán)境，應(yīng)尊重設(shè)計的專業(yè)性，不要盲目加以意見，左右設(shè)計師。
前期工作是創(chuàng)作的源泉，交流與溝通的多少在一定程度上決定設(shè)計成功與否，也關(guān)系到項目建設(shè)的是否順利。因此，設(shè)計的前期階段，建筑師應(yīng)主動和開發(fā)商聯(lián)系溝通，盡量去挖他們的想法，把零散、混亂的思路變成條理清晰的構(gòu)思，從專業(yè)技術(shù)的角度給予轉(zhuǎn)化和升華。
建筑師還必須協(xié)調(diào)和和統(tǒng)領(lǐng)各個工種的關(guān)系，加強(qiáng)相互的溝通和協(xié)調(diào)，使在建設(shè)工程中不斷完善和落實(shí)。為減少建成與原設(shè)計的差距，建筑師必須始終不懈貫徹設(shè)計意圖，了解不同工種的配合。這也是一個建筑師綜合能力的體現(xiàn)。
限時間、趕進(jìn)度的設(shè)計難出精品；發(fā)展商缺乏審美觀難出精品；建筑師缺乏對市場認(rèn)識和了解，難出精品；發(fā)展商對建筑高度干預(yù)太多，難出精品。
九、策劃師與建筑師
在過去是兩點(diǎn)成一線，發(fā)展商直接找會畫圖紙的設(shè)計院，一拍即合，一合就畫，畫出來就施工，然后賣樓，買不動請人策劃，策劃走幾步成殘局，就死棋。
現(xiàn)在應(yīng)該是發(fā)展商、策劃師、建筑師三點(diǎn)成一線的時候了，成功的建筑師必須了解民眾、樓盤潛在客戶的需求。策劃師的介入使得建筑師更加了解市場的需求，同時對于政府管理機(jī)構(gòu)的管理思路非常清楚，能主動處理雙方的關(guān)系。策劃師有比建筑師更多的時間、更多的機(jī)會去接觸、了解民眾、市場、購房者的心理?；蛘哒f，了解民眾是策劃師的一種職業(yè)要求。策劃師要了解民眾購房心態(tài)上、在了解房屋市場的有效需求上，為建筑師提供說法，不至于讓不明白市場需求的建筑師設(shè)計出的房屋，就象舞臺上走來走去的模特而遠(yuǎn)離民眾。 房地產(chǎn)管理需要關(guān)注問題一、房地產(chǎn)業(yè)與涉稅有關(guān)的運(yùn)作模式 （1）、土地及房產(chǎn)的取得。它包括了從政府一級市場出讓取得及二級市場轉(zhuǎn)讓、合作、合資股權(quán)變更方式取得。 （2）籌資形式：銀行貸款、非金融業(yè)的貸款、客戶按揭貸款、以未來商品房抵押的融資貸款等形式。 （3）、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)與稅收的內(nèi)容。 （4）、項目施工建造方式。委托方式為分項目、分標(biāo)段、分時間發(fā)包給施工企業(yè)或總包給施工企業(yè)。具體分為招標(biāo)、議標(biāo)、或直接委托施工。 （5）、銷售策劃環(huán)節(jié)涉稅主要內(nèi)容。自行銷售和委托他人銷售。 （6）、取得收入方式。房地產(chǎn)業(yè)收入分為預(yù)售及現(xiàn)房銷售。 （7）、成本分類。主要是開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩部分組成。其中開發(fā)成本按經(jīng)營用途進(jìn)行分類。包括以下八項內(nèi)容：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、前期工程費(fèi)、、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、、不可預(yù)見費(fèi)、開發(fā)間接稅費(fèi)。開發(fā)費(fèi)用包括三大項：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。 （8）、商品房完工界定及所有權(quán)轉(zhuǎn)移方式?，F(xiàn)行所得稅規(guī)定已完工作為所得稅結(jié)算時間，因此以何種方式作為完工及所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間對稅收相當(dāng)重要。 （9）代建工程的開發(fā)。企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。代建工程包括：統(tǒng)建房、周轉(zhuǎn)房、安置房、代建城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件（1）立項審批一般步驟是，由開發(fā)公司向建委提出立項申請，建委與經(jīng)委會簽審批文件，開發(fā)公司憑立項文件，向計劃委員會申請投資計劃。（2）規(guī)劃審批由規(guī)劃管理、土地管理、財政部門負(fù)責(zé)，通常包括辦理“三證一書”，即“規(guī)劃用地許可證”、“”、“”、“選址意見書”（確定用地范圍，審核紅線圖）（3）施工審批房地產(chǎn)公司向建委報送規(guī)劃許可證和規(guī)費(fèi)繳納憑證等資料，申請“”，由建委、環(huán)保、市政公用部門負(fù)責(zé)。（4）銷售審批依據(jù)《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》，需要辦理“預(yù)售許可證”或“銷售許可證”。（5）產(chǎn)權(quán)審批商品房交付使用后，由業(yè)主向房管局報送購買房產(chǎn)的資料，辦理房產(chǎn)證。三、檢查前期工作中需要企業(yè)提供資料主要包括： （1）建委的立項批復(fù)。 （2）城市規(guī)劃管理局建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 （3）城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓合同以及相關(guān)補(bǔ)充合同。 （4）國土資源局頒發(fā)的國有土地使用證。 （5）土地開發(fā)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議.（通過協(xié)議列支拆遷費(fèi)和開發(fā)費(fèi)的依據(jù)）。 （6）建委頒發(fā)的施工許可證。 （7）企業(yè)與施工企業(yè)的施工合同，了解企業(yè)的建安工程支出。 （8）規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃驗收合同通知書和建委頒發(fā)的建設(shè)工程竣工驗收備案表（確定開發(fā)成本的終止日），開發(fā)產(chǎn)品竣工證明報房地產(chǎn)管理部門備案（成本對象）。（9）房地產(chǎn)管理局測繪隊頒發(fā)的測繪明細(xì)登記表。（10）、房屋所有權(quán)證，作為檢查人員了解自用產(chǎn)權(quán)、移送產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)以及銷售產(chǎn)權(quán)的依據(jù)。（11）、房屋管理局頒發(fā)的商品房銷售（預(yù)售）許可證，作為可售面積的依據(jù)。（12）、企業(yè)簽署的所有商品房預(yù)售契約和商品房買賣合同，作為衡量銷售收入的依據(jù)。
策劃好的樓盤，不但能賣出去，而且住進(jìn)去后還要三年、五年、十年不過時還能升值，這才是真正的策劃大師。
房地產(chǎn)租賃管理公司筆試，是應(yīng)聘人員在房產(chǎn)租賃管理領(lǐng)域進(jìn)行筆試考核的一種形式。通常包括理論知識、實(shí)際應(yīng)用能力、法規(guī)法規(guī)等方面的考核內(nèi)容。
房地產(chǎn)租賃管理公司筆試的考核內(nèi)容涵蓋了房地產(chǎn)租賃市場的相關(guān)知識、法規(guī)法規(guī)、合同管理、租金管理、客戶服務(wù)、糾紛處理等方面。
1. 系統(tǒng)學(xué)習(xí)相關(guān)知識：包括房地產(chǎn)法規(guī)、房產(chǎn)租賃市場動向、合同管理等內(nèi)容。
2. 解剖真題：通過研究歷年的真題，了解題型、考點(diǎn)，提前熟悉考試形式。
3. 模擬練習(xí)：模擬考試能幫助考生熟悉考試流程，掌握時間分配。
4. 查缺補(bǔ)漏：針對自己薄弱的知識點(diǎn)，進(jìn)行有針對性的復(fù)習(xí)和強(qiáng)化。
通過房地產(chǎn)租賃管理公司筆試的考核，不僅可以評估應(yīng)聘人員的綜合素質(zhì)和專業(yè)能力，也可以保證公司人員的崗位匹配度，提升工作效率和服務(wù)質(zhì)量。
1. 保持冷靜：考試時保持冷靜，按部就班，不要因一時緊張影響發(fā)揮。
2. 注意時間：合理安排時間，避免在某一部分消耗過多時間而影響其他部分答題。
3. 答題規(guī)范：在答題時要清晰明了，遵循題目要求，注意條理性和邏輯性。
房地產(chǎn)租賃管理公司筆試是評估應(yīng)聘人員能力的重要環(huán)節(jié)，通過系統(tǒng)備考和科學(xué)策略，相信每位考生都能取得優(yōu)異的成績，順利踏入理想的工作崗位。
感謝您看完本篇文章，希望這份攻略可以為您在房地產(chǎn)租賃管理公司筆試中帶來幫助。
房價在不斷增長，房地產(chǎn)的開發(fā)也十分火熱。房地產(chǎn)的開發(fā)是一個十分漫長的過程，這其中包括了項目的設(shè)計、施工、驗收等等。許多人認(rèn)為房地產(chǎn)項目的設(shè)計過程最為簡單，事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)會涉及許多流程，一起來看一看房地產(chǎn)項目設(shè)計流程是怎樣的。
一、前期拿地階段
1、規(guī)劃條件獲取
2、組織規(guī)劃方案
3、編制項目規(guī)劃建議書
4、確定規(guī)劃方案設(shè)計院
5、概念方案設(shè)計
6、方案確認(rèn)流程
二、規(guī)劃設(shè)計階段
1、施工圖設(shè)計單位招標(biāo)
2、施工圖設(shè)計單位確認(rèn)
3、設(shè)計單位根據(jù)項目策劃書進(jìn)行總體規(guī)劃方案編制
4、設(shè)計任務(wù)書提交設(shè)計院
5、工程做法質(zhì)式文件提供設(shè)計院
6、市政條件提供設(shè)計院
7、設(shè)計進(jìn)度計劃表
8、總體規(guī)劃方案（規(guī)劃方案，單體戶型設(shè)計，立面設(shè)計）
9、組織總體規(guī)劃方案進(jìn)行評審（公司內(nèi)部領(lǐng)導(dǎo)評審）、專家評審小組對總體規(guī)劃方案進(jìn)行審批
10、確定最佳總體規(guī)劃方案
11、規(guī)劃局出具審批意見
12、市政各部門對方案進(jìn)行審批
13、組織完善規(guī)劃方案
14、詳規(guī)報建
A、日照分析
B、戶型設(shè)計
15、規(guī)劃方案設(shè)計
16、方案報建
17、戶型方案設(shè)計
18、規(guī)劃總圖報批
三、施工圖設(shè)計階段
1、地勘單位確認(rèn)
2、簽訂地勘合同
3、地勘檢測
4、出具地勘報告
5、初步設(shè)計方案（單體平面圖、組合平面圖、廚衛(wèi)布置、基礎(chǔ)的選型）
6、組織初步設(shè)計方案進(jìn)行評審（公司內(nèi)部領(lǐng)導(dǎo)評審）32、組織完善初步設(shè)計方案33、擴(kuò)初設(shè)計方案
7、組織擴(kuò)初設(shè)計方案進(jìn)行評審（公司內(nèi)部領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)）
8、給水、強(qiáng)電、熱力形式確認(rèn)
9、結(jié)構(gòu)形式確認(rèn)
10、單體設(shè)計
11、基礎(chǔ)施工圖
12、全套施工圖設(shè)計
13、鳥瞰圖、單體效果圖、外立面確定
14、單體報批
15、圖紙審查單位確認(rèn)
16、簽訂圖紙審查合同
17、施工圖審查
18、施工圖審查回復(fù)及調(diào)整
19、節(jié)能設(shè)計審查
20、環(huán)保設(shè)計審查
21、人防圖審查單位確認(rèn)
22、簽訂人防審查合同
23、人防圖審查回復(fù)及調(diào)整
24、消防設(shè)計審查
25、曬精裝審查圖紙及審查報告
26、報相關(guān)窗口
27、曬人防精裝審查圖紙及審查報告
28、開槽圖及全體施工圖發(fā)項目部
29、外線設(shè)計
30、景觀設(shè)計
房地產(chǎn)的設(shè)計項目較多，一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)公司會將設(shè)計項目交由專業(yè)的設(shè)計公司負(fù)責(zé)。項目設(shè)計質(zhì)量有關(guān)系到該處房產(chǎn)完工之后是否受到購買者的歡迎，設(shè)計合理，必然會吸引更多消費(fèi)者，給房地產(chǎn)開發(fā)公司帶來利潤。
房地產(chǎn)行業(yè)一直是世界各地經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。隨著越來越多的城市化進(jìn)程和人口增長，對于高質(zhì)量的房地產(chǎn)設(shè)計管理的需求也越來越大。房地產(chǎn)設(shè)計管理課程為那些想要深入了解這一領(lǐng)域并開展職業(yè)生涯的人提供了寶貴的學(xué)習(xí)機(jī)會。
房地產(chǎn)設(shè)計管理課程旨在培養(yǎng)學(xué)生在房地產(chǎn)開發(fā)項目中所需的專業(yè)素養(yǎng)和技能。課程內(nèi)容涵蓋了從規(guī)劃、設(shè)計到建筑施工和項目管理的各個方面。學(xué)生將學(xué)習(xí)如何通過合理的設(shè)計策略和有效的管理技巧來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項目的成功。
房地產(chǎn)設(shè)計管理課程的核心內(nèi)容包括以下幾個方面：
通過這些課程，學(xué)生將了解到如何通過對市場進(jìn)行深入分析，從而確定最優(yōu)的房地產(chǎn)投資機(jī)會。他們將學(xué)習(xí)如何制定戰(zhàn)略規(guī)劃，以及如何將設(shè)計理念與實(shí)際開發(fā)項目相結(jié)合。此外，學(xué)生還將學(xué)習(xí)到施工管理和工程監(jiān)督的關(guān)鍵技能，以確保項目的順利進(jìn)行。
參加房地產(chǎn)設(shè)計管理課程將帶來以下收益：
房地產(chǎn)設(shè)計管理課程將為學(xué)生提供廣泛的就業(yè)前景。他們可以選擇在房地產(chǎn)開發(fā)公司、建筑設(shè)計公司、房地產(chǎn)投資公司、城市規(guī)劃部門等領(lǐng)域?qū)ふ揖蜆I(yè)機(jī)會。
學(xué)生畢業(yè)后可以擔(dān)任以下職位：
房地產(chǎn)行業(yè)一直是一個發(fā)展迅速且充滿機(jī)遇的行業(yè)。參加房地產(chǎn)設(shè)計管理課程將為您的職業(yè)生涯帶來蓬勃發(fā)展的機(jī)會。
房地產(chǎn)設(shè)計管理課程是提升您在房地產(chǎn)行業(yè)中專業(yè)素養(yǎng)和技能的理想選擇。通過全面的課程內(nèi)容和實(shí)踐學(xué)習(xí)機(jī)會，學(xué)生將能夠掌握從規(guī)劃到設(shè)計再到管理的全過程。
投資于房地產(chǎn)設(shè)計管理課程將為您的未來職業(yè)發(fā)展打下堅實(shí)的基礎(chǔ)，為您在這個充滿機(jī)遇的行業(yè)獲得成功提供重要的支持。
該文章介紹了房地產(chǎn)設(shè)計管理課程的重要性和課程內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)了學(xué)生能夠通過該課程提升專業(yè)素養(yǎng)和技能，為自己的未來職業(yè)發(fā)展打下堅實(shí)的基礎(chǔ)。文章還提到了參加該課程的收益，包括就業(yè)機(jī)會的增加、行業(yè)認(rèn)可的證書以及行業(yè)網(wǎng)絡(luò)的建立。同時，文章也展示了房地產(chǎn)設(shè)計管理課程的就業(yè)前景，指出學(xué)生畢業(yè)后可以在房地產(chǎn)開發(fā)公司、建筑設(shè)計公司等領(lǐng)域找到就業(yè)機(jī)會。最后，文章總結(jié)了房地產(chǎn)設(shè)計管理課程的重要性，并鼓勵讀者投資于該課程來開啟職業(yè)生涯中的新篇章。《房地產(chǎn)經(jīng)營管理叢書》 出版社： 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社
《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 出版社： 清華大學(xué)出版社
《房地產(chǎn)開發(fā)營銷策劃》 出版社： 中國經(jīng)濟(jì)出版社
《進(jìn)軍房地產(chǎn)：房地產(chǎn)項目報批報建與開發(fā)工作全程指南》 出版社： 機(jī)械工業(yè)出版社
《房地產(chǎn)管理工具大全》 出版社： 人民郵電出版社
《商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營：范本、策劃、案例、工具》出版社： 化學(xué)工業(yè)出版社
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同管理與常用合同范本大全》出版社： 機(jī)械工業(yè)出版社《房地產(chǎn)項目運(yùn)營最佳實(shí)踐》出版社： 中國建筑工業(yè)出版社
UI設(shè)計是一個既需要扎實(shí)的基礎(chǔ)又需要創(chuàng)造性思維的領(lǐng)域。在現(xiàn)今這個信息爆炸的時代，UI設(shè)計師扮演著越來越重要的角色，他們所設(shè)計的界面直接決定了用戶體驗的好壞。因此，UI設(shè)計基礎(chǔ)是每個UI設(shè)計師都必須具備的素質(zhì)與技能之一。
UI設(shè)計筆試作為評估設(shè)計師們設(shè)計基礎(chǔ)的一種方式，涵蓋了各種設(shè)計知識和技能要點(diǎn)。一個出色的UI設(shè)計師必須具備深厚的設(shè)計基礎(chǔ)，包括色彩搭配、版式構(gòu)圖、素描技巧等方面的知識。今天我們將深入探討UI設(shè)計筆試中的設(shè)計基礎(chǔ)要點(diǎn)，希望能對廣大設(shè)計師們的學(xué)習(xí)和提升有所幫助。
色彩是UI設(shè)計中至關(guān)重要的要素之一，它直接影響用戶對界面的感知和情緒體驗。設(shè)計師們需要了解色彩基礎(chǔ)理論，比如色輪、色彩搭配的原則等。在UI設(shè)計筆試中，常常會出現(xiàn)關(guān)于色彩搭配的題目，要求設(shè)計師根據(jù)題目要求進(jìn)行色彩搭配設(shè)計。
版式構(gòu)圖是界面布局設(shè)計的重要組成部分，它直接關(guān)系到用戶對信息的獲取和理解效率。在UI設(shè)計筆試中，設(shè)計師們可能會遇到排版設(shè)計題目，要求他們設(shè)計出符合頁面整體風(fēng)格的版式構(gòu)圖方案。
雖然UI設(shè)計中主要以數(shù)字化工具為主，但良好的素描基礎(chǔ)同樣是設(shè)計師們必備的技能之一。掌握素描技巧可以幫助設(shè)計師更好地表達(dá)設(shè)計概念和構(gòu)思，提高設(shè)計效率。在UI設(shè)計筆試中，也可能考察設(shè)計師們的素描技巧，比如手繪界面原型等。
UI設(shè)計筆試中的設(shè)計基礎(chǔ)考察，涵蓋了色彩搭配、版式構(gòu)圖、素描技巧等多個方面。設(shè)計師們要努力學(xué)習(xí)這些基礎(chǔ)知識，并不斷實(shí)踐和總結(jié)經(jīng)驗，才能在激烈的設(shè)計競爭中脫穎而出。希望各位設(shè)計師們能夠認(rèn)真對待UI設(shè)計基礎(chǔ)，不斷提升自己的設(shè)計能力和水平。
我是工程管理專業(yè)的老師，一般來說，工程管理培養(yǎng)方向不側(cè)重向作專業(yè)的結(jié)構(gòu)設(shè)計工作，但只要技術(shù)基礎(chǔ)好，尤其是力學(xué)類課程開設(shè)的較扎實(shí)的，也可以從事結(jié)構(gòu)設(shè)計工作。在校學(xué)習(xí)只是基礎(chǔ)，在工作實(shí)踐中繼續(xù)學(xué)習(xí)更重要。我教的學(xué)生就有去做設(shè)計工作的，所以工程管理的技術(shù)基礎(chǔ)雖然比土木工程差點(diǎn)，但也夠用。工程管理畢業(yè)后最主要的方向是造價管理和施工管理了，也可以作房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的工作，關(guān)鍵看你在學(xué)的學(xué)校的培養(yǎng)方向偏重那個方向了。去事務(wù)所的話可以去造價咨詢事務(wù)所（審計事務(wù)所）搞造價，也可以去做可研的事務(wù)所做可研、評估類的工作，還有去監(jiān)理公司、項目管理公司。
房地產(chǎn)設(shè)計管理戰(zhàn)略思維是在當(dāng)今日益競爭激烈的房地產(chǎn)市場中取得成功的關(guān)鍵。
房地產(chǎn)設(shè)計管理戰(zhàn)略思維是一種綜合性的管理方法，旨在將設(shè)計與管理相結(jié)合，有效地應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。它涵蓋了房地產(chǎn)設(shè)計過程的全方位管理，從設(shè)計策劃到設(shè)計實(shí)施，再到項目交付和維護(hù)。
房地產(chǎn)設(shè)計管理戰(zhàn)略思維強(qiáng)調(diào)以戰(zhàn)略為導(dǎo)向，著重思考長遠(yuǎn)目標(biāo)和戰(zhàn)略規(guī)劃。通過定位不同項目所需的設(shè)計風(fēng)格和功能，房地產(chǎn)開發(fā)商可以強(qiáng)化其品牌定位和市場競爭優(yōu)勢。
房地產(chǎn)市場的競爭日益激烈，僅僅追求建筑外觀的美觀已經(jīng)不能滿足市場需求。房地產(chǎn)設(shè)計管理戰(zhàn)略思維可以幫助開發(fā)商在市場中脫穎而出。
首先，房地產(chǎn)設(shè)計管理戰(zhàn)略思維能夠提高設(shè)計的質(zhì)量和效率。通過采用系統(tǒng)性的管理方法，開發(fā)商可以確保設(shè)計團(tuán)隊與項目其他相關(guān)部門之間的高效協(xié)作，減少設(shè)計中的沖突和錯誤。同時，設(shè)計團(tuán)隊在戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，能夠更好地理解項目定位和客戶需求，提供更加切實(shí)可行的設(shè)計方案。
其次，房地產(chǎn)設(shè)計管理戰(zhàn)略思維有助于優(yōu)化項目的經(jīng)濟(jì)效益。通過合理規(guī)劃設(shè)計過程中的資源，提高效益最大化和成本最小化的目標(biāo)，開發(fā)商可以確保項目在預(yù)算和時間限制下的順利推進(jìn)。同時，在設(shè)計中考慮到經(jīng)濟(jì)效益可以使開發(fā)商更好地把握市場機(jī)遇，提高項目的回報率。
要應(yīng)用房地產(chǎn)設(shè)計管理戰(zhàn)略思維，開發(fā)商需要采取以下關(guān)鍵步驟：
中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，許多開發(fā)商正在意識到設(shè)計管理戰(zhàn)略思維的重要性，并開始在實(shí)踐中應(yīng)用該方法。
例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)住宅項目時采用了設(shè)計管理戰(zhàn)略思維。他們首先明確了項目的高端定位和目標(biāo)用戶群體，然后與設(shè)計團(tuán)隊和市場部門充分溝通，確定了項目的設(shè)計風(fēng)格和功能要求。
隨后，開發(fā)公司制定了詳細(xì)的設(shè)計管理計劃，包括設(shè)計策劃、實(shí)施和監(jiān)督的具體措施，確保項目按計劃高質(zhì)量完成。通過引入BIM技術(shù)，設(shè)計團(tuán)隊能夠更好地協(xié)同工作，減少了設(shè)計沖突和錯誤，提高了設(shè)計質(zhì)量。
最終，該項目成功地打造了高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，得到了市場的認(rèn)可和好評。設(shè)計管理戰(zhàn)略思維的應(yīng)用使開發(fā)商能夠提高設(shè)計質(zhì)量和效率，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益的最大化。
房地產(chǎn)設(shè)計管理戰(zhàn)略思維對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說是至關(guān)重要的。在日益競爭激烈的市場中，開發(fā)商需要通過合理的管理和創(chuàng)新的設(shè)計來脫穎而出。
通過應(yīng)用房地產(chǎn)設(shè)計管理戰(zhàn)略思維，開發(fā)商能夠提高設(shè)計質(zhì)量和效率，優(yōu)化項目的經(jīng)濟(jì)效益，并在市場中占據(jù)有利位置。
